従来の不動産投資は、多額の資本、複雑な法的手続き、直接的な不動産管理を必要とするため、歴史的にほとんどの人にとってアクセスが困難でした。
国境を越えた不動産投資は細分化されており、個人投資家にとっては扱いが難しい場合もあります。
InRento は、ユーザーが専門的に管理される不動産プロジェクトに少額の投資を可能にするデジタル プラットフォームを通じて、収益を生み出す不動産投資をよりアクセスしやすくすることで、この問題を解決することを目指しています。
InRento は、ヨーロッパの不動産クラウドファンディング プラットフォームで、人々が収入を生み出す不動産プロジェクトに投資できるようにしています。既存の建物の改造や改修など、大規模な投資家にとって規模が小さすぎたり標準的ではなかったりするプロジェクトや、ポーランドのクラクフにある映画スタジオ、アルベルニア プラネットのような上場企業に投資することができます。
このプラットフォームは、リトアニア、ポーランド、スペインを含むヨーロッパ市場にわたる、資産担保型の低リスク不動産投資に焦点を当てています。
投資家は、賃貸料収入と潜在的なキャピタルゲインを通じて収益を獲得します。
これは、投資家と上場企業を含む中規模および大規模の借り手を結び付ける代替融資プラットフォームとして運営されており、従来の銀行融資に代わる手段を提供します。
このモデルは現在、ヨーロッパ全土で 1 億ユーロ以上のプロジェクトに資金を提供しています。
そのすべてについて学ぶために、創設者兼 CEO のグスタス・ゲルマナビシウス氏に話を聞きました。
市場の混乱の中で築かれた1億ユーロのマイルストーン
ゲルマナビシウス氏にとって重要なのは、1億ユーロという数字だけではなく、それがデフォルトゼロの8カ国のプロジェクトを表しているということだ。これこそが本当の KPI であり、規律あるリスク管理を実証し、このモデルがヨーロッパ全土に拡張できることを証明している、と彼は言います。
ゲルマナビシウス氏は20代前半に同社を設立したが、キャッシュフローを生み出す不動産資産に焦点を当てた事業を立ち上げるにはおそらく最悪の時期だったと認めている。
「私たちは新型コロナウイルス感染症の真っ只中に事業を開始し、その後、ウクライナ戦争の影響に直面し、その後、急激な金利上昇が続きました。角を曲がったところに常に新たな課題があるように感じました。しかし、私たちは前進し続けました。」
これらの危機はまた、より広範な欧州の金融環境を再形成した。
オルタナティブ不動産金融がヨーロッパ全土で成長している理由
不動産セクターでは、オルタナティブファイナンスがはるかに主流になっています。クラウドファンディングは、民間の債券ファンドや債券融資と並んで急速に成長し続けています。
ゲルマナビシウス氏によると、これは欧州金融における広範な構造問題を反映しているという。伝統的な銀行は、現代の不動産開発者、特に中小企業やより複雑な再開発プロジェクトのニーズを満たすには遅すぎて柔軟性に欠ける場合が多いという。一部の市場では、銀行との最初の面談を確保するだけでも数週間かかる場合があり、資金調達の決定自体に数か月かかる場合もあります。
同氏は「われわれは数千万ユーロの資産を持つ上場企業に融資してきた。なぜなら、彼らは数週間以内に資金を必要とし、従来の銀行では十分に迅速に行動できなかったからである」と述べた。
これらの遅延はより広範な影響を及ぼします。開発業者は、土地代と資金調達コストを負担し続けながら、許可とライセンスのプロセスを進めるのに 2 年、3 年、さらには 5 年も費やす可能性があり、その費用は最終的に買い手とテナントに転嫁されます。
「不動産融資は大幅に高くなっています」とゲルマナビシウス氏は言う。
「当社の立ち上げ以来、負債コストは大幅に増加しました。同時に、特に東ヨーロッパの開発者は、資金調達方法がより洗練され、これまでよりも多くの選択肢にアクセスできるようになりました。」
InRento は、より高速で柔軟な代替手段としての地位を確立しています。このプラットフォームは、必要な開発承認をすでに確保しているプロジェクトのみに焦点を当てており、資金調達の方程式から承認リスクを排除しています。
「これが当社が債務不履行ゼロの実績を維持してきた主な理由の一つだと思います」と同氏は語った。
国境を越えた融資の課題
現在、InRento はポーランドとルーマニアの市場牽引に重点を置いています。しかし、不動産融資に関して欧州で最も大きな問題の一つは、国境を越えた融資が未だに効率的に機能していないことだ。 InRento は、真の国境を越えた金融プラットフォームを構築することを目指しています。
投資家側から見ると、単一のアカウントで、さまざまな現地プラットフォーム、言語、法制度を経由することなく、ヨーロッパ全土の機会にアクセスできるようにする必要があります。借り手にとって、所在地に関係なく融資にアクセスできる必要があります。
「この問題を大規模に真に解決した人はまだ誰もいないと思います。それが私たちが追求している機会です」とゲルマナビシウス氏は語った。
より迅速な資金調達、より低い許可リスク
InRento の資金調達は従来の銀行融資よりも高価になる可能性があるが、スピードが開発者にとって大きな価値を生み出すとゲルマナビシウス氏は主張する。
「開発者は許可の長期遅延を回避できるため、プロジェクトはより迅速に進むことができます」と彼は言いました。
「私たちのプロジェクトのほとんどは 5 ～ 9 か月以内に完了します。」
その加速は都市や住宅にも広範な利益をもたらす、と彼は主張する。
同氏は「このスピードにより、開発業者はより手頃な価格の住宅を含め、より多くの住宅在庫を市場に提供できるようになる」と述べた。
「個人的に、これは都市開発の観点からも私にとって重要です。多くの都市では、一等地に放置された建物や時代遅れの建物がまだ放置されているのを目にします。私は都市をより魅力的で、より住みやすく、住宅をよりアクセスしやすくすることに貢献したいと考えています。」
その機会は、適応型再利用プロジェクトで特に顕著です。
オフィスから住宅への転換のチャンス
InRento の活動分野の 1 つは、オフィスから住宅への変換です。古いオフィスビルはますます非効率になり、維持費が高くなっており、それが転換の大きなチャンスを生み出しているとゲルマナビシウス氏は主張する。開発業者は、時代遅れのオフィスビルを空き家のままにする代わりに、住宅用のロフトやアパートに改造することができます。
「私たちが融資するプロジェクトの多くでは、新しく改装された住宅を提供しながら、平方メートル当たりの最終価格は周囲の市場よりも低くなります。これは、銀行がパフォーマンスを下回る傾向がある場所でもあります。」
多くの銀行は、この種のプロジェクトをまったく理解しておらず、それらを効率的に評価するための内部プロセスが不足しています。資金調達の決定には 3 ～ 6 か月かかる場合があり、開発者にとっては遅すぎることがよくあります。この非効率性は、私たちのような代替金融業者にとって大きなチャンスを生み出します。」
ベンチャーのプレッシャーよりも収益性を選択する
現在、InRento は 13 人のチームを擁し、リトアニアとその国際市場で活動しています。 4月に同社はブカレストに事務所を開設し、ルーマニア初の投資機会を開始し、ヨーロッパで最も浸透していない不動産市場の1つへの拡大を示した。
持続可能な拡大に重点を置くことは、同社の財務哲学も形作ります。
最近、ゲルマナビシウス氏は利益が出た後、初期段階のVC投資家から株式を買い戻し、次のように説明した。
「私たちの長期的な利益はもはや一致しませんでした。利益を上げた後、次のように説明しました。「私たちの長期的な利益はもはや一致しませんでした。」ベンチャー投資家は通常、迅速な資金調達かエグジットのどちらかを望んでいます。
私は収益性の高い独立した会社を築き続けたいと考えています。
私たちの戦略は、1 年で 10 倍の成長を追求することではありませんでした。その代わりに、収益性と運営規律を維持しながら、着実に2倍、3倍にすることに重点を置いています。」
「毎日 1% 良くなる」という哲学
ゲルマナビシウスは、自身の経営理念を「毎日 1% ずつ改善する」と表現しています。
「私たちはクライアントにとって最も重要ないくつかのことに絶え間なく焦点を当て、それらを継続的に改善しています。ほとんどの進歩は漸進的であるため、日々の劇的な変化に気づくことはありません。しかし、これらの小さな改善は数か月、数年にわたって積み重なり、大きな成長につながります。」
これには複雑さが伴います。初期の InRento では従業員の離職率が高く、そのことがシステムと新人研修の重要性を教えていました。 「
現在、会社がどのように機能し、誰が何に責任を持ち、プロセスをどのように実行すべきかを正確に説明した 120 ページの社内運用文書が完成しました。これはチーム全体が貢献する生きた文書です。」
InRento がヨーロッパ全土に拡大する中、ゲルマナビシウス氏は、積極的な急成長ではなく、規律あるシステムが、最終的には国境を越えた不動産融資が本当に拡大できるかどうかを決定すると考えています。